BANCO CENTRAL DE LA REPÚBLICA ARGENTINA

02/06/2017

A LAS ENTIDADES FINANCIERAS:

Ref.: Circular LISOL 1 - 739 “Garantías”. Adecuaciones.

Nos dirigimos a Uds. para comunicarles que esta Institución adoptó la siguiente resolución:

“1. Sustituir los puntos 1.2.1., 1.2.5. y 1.2.8. de las normas sobre “Garantías” por lo siguiente:

“1.2.1. Hipoteca en primer grado sobre inmuebles, y cualquiera sea su grado de prelación siempre que la entidad sea la acreedora en todos los grados. Quedan también incluidos los inmuebles sobre los que se haya constituido una propiedad fiduciaria, en la medida que la entidad financiera prestamista tenga asignada –en el contrato de fideicomiso– la mejor prelación de cobro respecto del resto de los acreedores, cualquiera sea la modalidad por la que se otorgue esa preferencia de cobro.”

“1.2.5. Créditos por arrendamientos financieros (“leasing”) que hubieran sido pactados confor-me a las disposiciones del Código Civil y Comercial de la Nación sobre inmuebles y sobre vehículos automotores y máquinas agrícolas, viales e industriales (en la medida que sean registrados en el pertinente registro nacional de la propiedad del automotor y cuenten con un mercado que permita obtener un valor de referencia).”

“1.2.8. Fideicomisos de garantía constituidos de acuerdo con las disposiciones del Código Civil y Comercial de la Nación (artículo 1666 y siguientes) con el objeto de respaldar el pago de financiaciones otorgadas para la construcción de inmuebles siempre que, como mínimo, se verifiquen los siguientes requisitos:

1.2.8.1. El titular del dominio ceda al fideicomiso de garantía el inmueble sobre el que se llevará a cabo la construcción del emprendimiento y los derechos y demás bienes resultantes de la ejecución y terminación de las obras y su comercialización en propiedad fiduciaria, con el alcance que se convenga en el contrato de fideicomiso.

1.2.8.2. El producido de dicha comercialización se destine a la cancelación parcial o total de las obligaciones contraídas por el prestatario con motivo de la financiación acordada en los términos establecidos en el contrato de fideicomiso.

1.2.8.3. El fiduciario tenga amplias facultades para realizar un efectivo control de las tareas previstas en el punto 1.2.8.1., como así también para desplazar de sus funciones a las personas humanas o jurídicas que hayan sido designadas para llevarlas a cabo y designar sus reemplazantes, en caso de incumplimiento o mal desempeño de sus funciones.

1.2.8.4. Los bienes cedidos se encuentren libres de gravámenes.

1.2.8.5. En los casos en que existan otros beneficiarios además de la entidad financiera prestamista, los respectivos contratos contemplen una cláusula en la que se establezca que en el supuesto de incumplimiento, por parte del prestatario, del pago –parcial o total– de las financiaciones otorgadas, la entidad financiera prestamista/beneficiaria tendrá preferencia en el cobro frente a los restantes beneficiarios del producto del fideicomiso.

1.2.8.6. La escritura de transferencia fiduciaria de los bienes inmuebles fideicomitidos y los contratos de fideicomisos contengan una cláusula por la cual el fiduciante otorgue con antelación la conformidad requerida de manera tal que en el caso de verificarse las condiciones objetivas de incumplimiento contenidas en el contrato de fideicomiso, el fiduciario quede habilitado para disponer del bien y transferir su propiedad plena, con el consiguiente efecto registral.

1.2.8.7. En el boleto de compraventa de los bienes resultantes del emprendimiento, cuyo modelo se incluirá en un anexo formando parte del contrato de fideicomiso de garantía, se deberá señalar mediante una cláusula específica que existe dominio fiduciario sobre el inmueble sobre el cual se desarrolla la construcción, en la que se hará constar los datos de identificación del fiduciario del fideicomiso de garantía.”

2. Incorporar como puntos 1.2.9., 1.2.10., 3.1.22. y 3.1.23. de las normas sobre “Garantías” lo siguiente:

“1.2.9. Cesión en garantía –incluida la fiduciaria– del boleto de compraventa de terrenos, lotes o parcelas –sean urbanos o rurales–, o galpones, locales, oficinas, cocheras y viviendas ya construidos respecto de los cuales no se pueda constituir hipoteca por no encontrarse inscripto el inmueble en el registro inmobiliario de la jurisdicción correspondiente. Ello, en la medida que se abone la totalidad del precio del inmueble, se entregue la posesión al adquirente y exista un poder irrevocable para escriturar –con firma certificada por escribano público– a favor de este último.”

“1.2.10. Cesión en garantía de derechos sobre desarrollos inmobiliarios implementados a través de fideicomisos –en los términos del artículo 1666 y siguientes del Código Civil y Comercial de la Nación– o sociedades constructoras, siempre que se verifique la existencia de los siguientes elementos:

1.2.10.1. Copia autenticada por escribano del contrato correspondiente instrumentado por escritura pública, del cual surja la obligación del fiduciario o de la sociedad –según corresponda– de realizar la obra a cuya financiación se imputa la garantía.

1.2.10.2. Certificado de dominio del terreno emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente, del cual surja la titularidad a favor del fiduciario o de la sociedad constructora. En su defecto, boleto de compraventa instrumentado por escritura pública con antigüedad no mayor a 6 meses, a través del cual el fiduciario o la sociedad constructora hubiera cancelado, como mínimo, el 60 % del valor de compra del terreno.

1.2.10.3. Permiso o autorización de obra, otorgado por la correspondiente autoridad jurisdiccional para el inicio de la construcción.

1.2.10.4. Copia de la póliza del seguro constituido a favor de los adquirentes de las unidades funcionales proyectadas, cuando corresponda según lo dispuesto por el artículo 2071 del Código Civil y Comercial de la Nación.

1.2.10.5. El contrato de fidecomiso, cuyos derechos sean objeto de la cesión, deberá contemplar cláusulas mediante las cuales los prestatarios autoricen u otorguen mandato a la entidad financiera prestamista para que los fondos otorgados en préstamo sean fideicomitidos con el fin de dar cumplimiento al objeto del fideicomiso.

Cuando se trate de la cesión en garantía de derechos sobre unidades funcionales por financiaciones otorgadas directamente a los adquirentes, adicionalmente a los requisitos anteriormente mencionados, se requerirá: i) la presentación de copia autenticada por escribano de los instrumentos por los cuales se constituyeron esos derechos a favor de los respectivos adquirentes y ii) copia del plano de obra aprobado por la autoridad competente en el que se observe que figura la totalidad de las unidades funcionales proyectadas que se subdividirán.”

“3.1.22. Boleto de compraventa de terrenos, lotes o parcelas u otros inmuebles ya construidos (punto 1.2.9.):

3.1.22.1. Sobre inmuebles cuyo destino sea para vivienda: 75 % del valor del inmueble.

3.1.22.2. Sobre inmuebles cuyo uso sea distinto de vivienda: 50 % del valor del inmueble.”

“3.1.23. Fideicomisos u otros derechos sobre desarrollos inmobiliarios (punto 1.2.10.):

3.1.23.1. Sobre inmuebles cuyo destino sea para vivienda: 75 % del valor del inmueble.

3.1.23.2. Sobre inmuebles cuyo uso sea distinto de vivienda: 50 % del valor del inmueble.”

Por último, les hacemos llegar en anexo las hojas que, en reemplazo de las oportunamente provistas, corresponde incorporar en las normas de la referencia. Asimismo, se recuerda que en la página de esta Institución www.bcra.gob.ar, accediendo a “Sistemas Financiero y de Pagos - MARCO LEGAL Y NORMATIVO - Ordenamientos y resúmenes - Textos ordenados de normativa general”, se encontrarán las modificaciones realizadas con textos resaltados en caracteres especiales (tachado y negrita).

Saludamos a Uds. atentamente.

BANCO CENTRAL DE LA REPÚBLICA ARGENTINA

Matías A. Gutiérrez Girault, Gerente de Emisión de Normas - Darío C. Stefanelli, Gerente Principal de Emisión y Aplicaciones Normativas.

ANEXO

El/Los Anexo/s no se publican: La documentación no publicada puede ser consultada en la Biblioteca Prebisch del Banco Central de la República Argentina (Reconquista 250 - Ciudad Autónoma de Buenos Aires) o en el sitio www.bcra.gob.ar (Opción “Normativa”).

e. 28/11/2018 N° 90751/18 v. 28/11/2018